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南充作为一个新晋三线城市，有数以百计的楼盘。
年限性质分为：40年商业、50年商业、70年住宅。
产品类型也大致分为：社区底商、商业街、返租商铺、普通住宅、公寓、别墅。
市场上的产品可谓是五花八门、让人眼花缭乱。
客户的需求又不同，大致可分为：首套刚需、二套改善、三套收租、四套情怀、房产投资。
到底该怎么选才能买到自己满意的房子？？
今天聊聊投资型的客户：手上有点儿闲钱、炒股怕亏、存银行收益又不可观。听朋友说投资房产可以，自己出去了解了一圈、貌似真的不错。房产虽然目前略有下跌，但长期还是看涨。哪怕是不涨，大不了留给后人住、或者收租金。再怎么着也比存银行收益高、比炒股稳当！
自己去了各个售楼部，回想起来，在置业顾问口中的每个楼盘都值得投资、都有前途。特别是返租型的商铺，自己不用做事，在家翘着二郎腿就挣钱，好安逸好巴适{:7_366:}公寓也不错，户型紧凑还能镇楼，一房变三房，得房率超过180%。总价也不高，才三四十万，好像也可以入手。谨慎！！谨慎！！恰恰是你眼中的好产品、可能就是套牢你的陷进{:7_373:}
不建议购买产品一：返租商铺or返租综合体
不推荐星数：五颗星（建议不要买）
近两年返租商铺在南充做得比较多，高坪有**广场、**国际，嘉陵有儿*公园、**集市，**城，顺庆有一个五星花园**商铺，为了不被这些楼盘约谈，用点儿*比较好。
返租商铺在大城市确实做得不错，人来人往、接踵而至，生意火爆，做垮的较少。但是在南充，一个刚晋升为三线城市的城市，作为南充人，其消费能力和支柱产业，大家是有目共睹的，做不做得起来，恐怕还是有点悬。
返租商铺关系中，你（乙方）和开发商（甲方）的关系是买卖关系，和你签返租协议的是第三方（丙方），开发商（甲方）和第三方（丙方）是合作关系。也就是说甲方借着丙方的返租噱头把商铺卖给你，卖完就没甲方什么事了。如果能经营好，丙方就从租金中分一部分给乙方。如果经营不善、丙方卷着被子走人就是了，对丙方损失并不是太大，反而是乙方资金套住了。租又租不出去，自己做又做不起来，眼睁睁看着亏本。我舅舅家就在嘉陵儿童公园里面栽了跟头，投资三四十万，返租返了一年，然后就是无穷无尽的业主和甲方丙方打官司{:7_370:}
不建议购买产品一：公寓
不推荐星数：三颗星（公寓比返租铺子要好一些，我分析一下优劣势，自己看懂了再决定要不要买）
公寓就比较多了，危害也没有返租铺子那么大，就不需要一一点名了，直接来干货。
缺点：公寓产权只有四十年，按照正常情况来说：不能落户、不通气、水电商用、物业费较高（按商业性质收费）、住户杂乱（办公、居住混为一栋）、通风采光面少、梯户比大（3T10户、7T15户、5T20户）、转手税费高（商业性质，不管满几年都有15.6%的增值税）、首付比例高（50%起）、贷款年限低（最高十年）。
公寓优点：位置好、总价不高、可塑性强、适合创业阶段的小两口过度使用、适合创业作为写字间（一楼办公、二楼居住）、租金收益比同总价的住宅高
之前我一个客户，弄死要买公寓做住房，一大家人住在里面。我分析完了优缺点、他才说自己钱不够，总价只能接受40万左右。然后又苦口婆心的劝了半个小时，他还是不接受。其实一套公寓的首付（首付一半，也要给十七八万首付）也够首付阳光中心城二期、龙桥金岸等等楼盘。说干说净都不听劝，没办法，我怕后期担骂名，让他自己去买，这个佣金我不挣。
建议：公寓转手率不高，目前在南充增值空间不大。只能作为保值产品持有、长期收租。如果你能接受缺点，又追求地理位置好，总价不高，可以考虑公寓。首套家用住宅，不建议购买公寓。
插个广告：南充三区购房找我，摸着良心给你推荐适合你的楼盘。（评论区留言就好）
（纯个人手打，有不足的地方请提出更改，谢谢）
来自: Android客户端 |
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发表于 2020-9-15 11:03:04
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