日本的楼市泡沫，或在中国“上演”！

风中凌乱的我

央行春节前后上调的市场利率已经蔓延到房贷利率市场，北京、广州、杭州、大连等多个城市的房贷利率都在往上调整。以北京为例，银行首套房利率优惠折扣目前已经全面收紧。

据了解，目前有15家银行的北京分行签订了公约：自2017年1月1日(含)起，新受理的首套个人住房贷款最低执行利率原则上不低于央行同期同档次基准利率的0.9倍。而据媒体报道，北京的多家房地产中介收到了上级的通知，内容房贷利率不得低于基准利率9折，二套房贷期最长不可超过25年等等。

作为受房地产政策直接影响的“先头部队”，北京的情况基本可以代表地方未来的总体走势。实际上，房贷利率的收紧可以被视为去年以来政府控制房价政策的延续，降低房贷市场杠杆仍然是现在的主流趋势。

这说明，中国内地房地产“去泡沫”的过程目前仍然在持续当中。不过，去泡沫的政策到底应该到达一个什么恰当的程度，持续的去泡沫化会不会彻底令内地的房地产泡沫破灭，最终迎来一场“日本式”的房地产泡沫破灭？

在回答这个问题以前，我们先来简单了解下何谓“日本式泡沫”。纵观现代的房产金融泡沫史，在所有有关房地产泡沫的记忆中，日本在20世纪80年代后期开始的泡沫经济无疑是让人印象最为深刻的。这次历时数年的泡沫经济对日本政治、经济乃至社会生活都造成了深刻的影响，造成了房地产市场价格的暴跌，以至于整个90年代被称为日本经济“失去的十年”。

日本的房地产泡沫开始于经济增速最高的80年代，经济增长直接拉动了房价。从名义水平来看，1991 年最高峰时全国平均地价比1985年增长61.5%，其中同期商业地价增幅更高达80.9%；东京、大阪等六大都市的地价增速更快，其中六大都市平均地价1991年比1985年增长207.1%，商业地价同期更是增长达302.9%。

1990年，媒体号称一个东京就可以买下美国全国，日本的房地产泡沫高到匪夷所思的程度。同时，银行和金融机构不断的提升金融信贷的额度，银行认为只要有地产抵押就可以支取大量资金。

当年的日本人相信两个“神话”，第一个是土地不会贬值，第二个是房价不会下跌。奠定这两个“神话”的基础，一方面是在于当年日本经济的高增长，第二就在于日本当时房地产市场巨大的信贷规模。这两个特征，与今天坚信“房价不跌”的中国非常类似。

从信贷方面来看，当年日本房地产的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中，加大了日本银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。在房地产泡沫膨胀最快的1986到1990年间，日本的货币供应每年增加15%，而银行贷款也保持在15%左右的增速，其中1986、1987年在30%左右。

这表明，房地产行业吸引了几乎所有的新增货币的投资。随着金融市场愈加自由化的改革，大量民间信贷流入房贷市场。民间金融机构的贷款随之成为房价的重要助推器。

据统计，1987到1990年的贷款规模比泡沫经济前增长了80%。同时贷款快速向房地产业集中。日本银行系统对不动产业贷款的比重为10.9%, 比泡沫经济前增长近50%, 加上向非银行金融机构的贷款，整体而言，日本银行金融机构在房地产业的贷款集中度从11.8%迅速增长到20%左右。

如果考虑到日本银行对与房产相关的建筑业贷款，银行机构对房地产相关行业贷款的集中度则更高。我们也可以说，当年日本的整个金融体系，似乎都在参与为房价吹泡泡的行动。

如今中国的房地产信贷市场泡沫的规模，恐怕比当年的日本有过之而无不及。近几年，内地房地产的过度投资，使得社会的总贷款流向了房产市场。据央行的统计报告，中国的新增贷款当中，超过70%都流入房地产抵押贷款市场，其中有几个月的新增贷款几乎全部进入房地产市场。

截至去年末，人民币房地产贷款余额26.68万亿元，同比增长27%；12月末，房产开发贷款余额5.66万亿元，同比增长12.2%。高房价和高额信贷“比翼齐飞”。可见，信贷泡沫是托高房价和造成房地产泡沫的重要原因之一。

在泡沫已经发生之后，如果贸然加息，或使得泡沫突然破裂，引发金融风险。纵观80年代末的日本泡沫经济，源头在于房地产市场，而地产泡沫的破裂无一例外都是加息引爆的。今天的我们，是否也在重复走向这一步？

回顾当年，在房市的巨大泡沫压力下，日本政府开始调转政策方向，采取加息来抑制金融杠杆。1989年5月，日本基准利率从2.5%上调到3.25%，此后连续4次加息，到1990年利率上调至6%。

此外，日本政府还推出了不动产贷款总量控制政策，规定银行不动产贷款的增长率不得高于贷款总量增长率，并且进行税制改革，开征“地价税”并把土地转让税从20%-25%上调到30%……总之，日本政府当年使用了各种方法为楼市“去泡沫”，不过，种种去泡沫的政策也为房价暴跌埋下伏笔。

如今，我们所看见周遭的种种迹象，都与当年的日本有某些相似之处，例如较大幅度的加息、限制买房的准入门槛、限制贷款额度和时间、以及呼之欲出的房产税……

可以感觉到，在巨型泡沫业已形成的情况下，如今中国为房地产“挤泡沫”的决心比当年的日本更大，手段也更为有力。

在这样的背景下，中国的房地产泡沫步当年日本的后尘破灭，并不是没有可能。

众所周知，在坚挺的一二线城市以外，中国房地产泡沫最大的地区是三线及以下城市。假如信贷的收紧使得房地产泡沫总体被刺破，那么首先受到冲击的便是小城市的房地产市场，部分新兴二线城市价格亦会受到影响。至于一线城市房市会否受到泡沫破灭的实际影响，影响程度又有多大，我们拭目以待吧。