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据说这是过完年楼市最大的骗局!南充人你中招了没?

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发表于 2017-2-7 16:11:41 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自四川

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对于生活在一二线城市的新移民来说,春节返乡是一件风险极大的事情。

自2014年以来,全国楼市告别普涨行情,一二线城市与四五线城市急遽分化。

最近成为热门新闻的,北漂家乡买房6年至少亏了50%,而且无法脱手,并非孤例。在中西部大多数的小县城,新城成了鬼城,大量新盘无人入住,二手房转手困难,房子成了欲割难舍的负担。

春节买票困难、人情债太多、被逼婚等等,其实都不算什么。

最危险的是:故乡楼市的诱惑!

北上深的房价,动辄已经是每平米六七万元。当新移民们回到故乡时,惊讶地发现:自己所在地级市房价只有五六千,县城只有三四千!

辛辛苦苦在中心城市打拼了N年,发现自己手里的钱在中心城市连个首付都不够。眼看着房价就要绝尘而去,首付比例越调控越高,彻底失去了追赶的信心。

要不,就在家乡买套房子吧。付个首付,按揭压力也不大。虽然暂时用不上,但至少搭上了楼市调控的车。即便三四线城市的楼市是趟慢车,也比拿着现金裸奔在中心城市好吧。更何况,家乡的楼盘看起来也不比北上深的差,在城市里还算是主流片区。于是一咬牙,千古恨就“做成了”。

随着时间的推移,后果开始显现:仅有的资金交给了故乡楼市,然而故乡的房子每月要供楼,付管理费、物业费,车位,房子出租不出去,自己又在中心城市工作,也无法自用。几年下来,涨幅跟自己实际生活的中心城市相比,已经是天壤之别了。

卖吗?很难在合适的价位找到真正的买家。

这类故事在过去10多年里,年年都在上演。

对于投资客而言,大多数成为“吃钱不吐骨头”的陷阱。

原因很简单:所有的城镇化,都带来人口失衡,强者恒强、弱者恒弱,人口、资金持续流向高级别的城市。换句话说,首都、直辖市、省会城市、计划单列市或者中心城市周边的三四线城市,永远都在绽放光芒。

如果你的故乡“十三不靠”,又没有类似温州、泉州那样的内动力,那么楼市很难有出头之日。

根据200多个地级市的数据,发现其城镇人口的居住面积普遍达到了25平米以上。中小城市普遍整体上人口严重流失(主要是农村人口在外流),市区人口增长缓慢,外来人口比例不高,拥有自住房比例则非常高。

在网上流传一个段子:由于多数家庭普遍是独子独女,那么两个年轻人组成家庭之后,以后他们各自可以从爷爷奶奶、爸爸妈妈那里继承两三套房子,未来他们的孩子将拥有七八套各类祖传的房屋。事实上,这种情况只会在三四线城市发生,很难在外来人口不断拥入的中心城市发生。

去库存之路任重道远

在中国,无数的县城都产生对于房地产投资拉动经济和土地财政的过度依赖,从而陷入房地产经济中不可自拔。在楼市上升阶段,小县城尚有从农业人口转化而来的潜在购房者,但只要经济大环境发生变化,楼市行情就会转下。




今年国家提出“三四线去库存”的目标,不断加强三四线城市的基础建设,完善城市服务,优化生活环境,正是因为意识到了三四线城市在对比之下的“弱”。这是一场三四线的建设和大城市的强大吸引力的博弈,去库存之路注定是任重道远。

一二线为什么赶不走,三四线城市为什么多空房?

在上海这样的大都市中,多少年轻人用高价租住在破旧的老房子里面,但是在大多数的县城,却存在着严重空房现象。即使是人口回归最多的春节,还是大量的房子呈现出空置的状态。为什么空房这么多?

人口的集聚效应和人口的几度反复

随着经济地不断发展,人口的不断集聚,很多事变得更方便,比如说水电煤、宽带……而且越大的城市,其基础设施的条件就越好,其服务水平就越高基本上是一个共识。

面对着一二线城市日益高涨的生活、居住成本,很多人提出了逃离北上广的想法,然而各种原因作用下逃离了之后却又逃了回来,几番反复下来,中国的城市出现了明显的两级分化,一二线城市房地产价格很高,但是人却络绎不绝,三四线城市房价不高,但却没什么人购买。

对于两种人是两种结果

这里面有一个关键问题是,你买的目的是什么?

对于2种人,是2种结果:
1.如果一切为了自住的需求的刚需族,你买了,没人能说什么。
2.如果是投资客,考虑到投资、资产配置、杠杆等其它因素,还是尽量把目光放在中心城市。

虽然近期一二线城市房价有所回跌,是调控出效果,市场回归理性的正常现象。但是即便它再跌,它们的投资价值仍然是比三四线那些回归居住属性的房屋要多。

未来这些核心城市的虹吸效应将非常明显:

城市虹吸效应

不明白什么叫“城市虹吸效应”?想想北京,离它很近的几座城市扶不起来,你就明白了。

三四五线城市的人和资源在未来更深化的城市化进程中,会被进一步吸附,竞争力会更差。所以,地级市、县城的房子只具备自住属性。

所以,中国绝大多数城市的房屋供应已经过剩了,未来长期有持续上涨能力的,只是几十个有人口竞争力的中心城市。在三四线城市,房屋正在归回居住的本来属性。

说穿了,城镇化就是中心城市不断吸血小城市和乡村的过程,是无法阻止大趋势的。

所有这些,都让中心城市绽放光芒。

所以,回地县级买房是件风险极大的事情。除非你的故乡是中心城市(武汉、成都之类),或者中心城市附近的城市(廊坊、东莞、嘉兴之类),或者是有显著人口增量的城市(徐州、泉州之类),或者你真的想返乡发展,否则,还是克制住诱惑吧。当然,如果你是自住的,一切都没有问题。
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