马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？注册
x
产权车位问题，一直横亘在建设单位和业主的中间，甚至产生了不可调和的矛盾。
产权车库归属建设单位，其有销售定价权和车位租金定价权。 业主在小区又想拥有车位，但建设单位租售的定价权又让业主爱恨交加。
南充丽晶府停车费纠纷 
南充上河湾小区停车费纠纷 
南充春风紫金港停车位纠纷
而近段时期的南充，各种为小区车位问题发生冲突、矛盾、维权事件也层出不穷。为此查询各类相关政策及咨询南充由真律师事务所主任律师白中祺后，就车位相关政策解读如下：
三种车位属性 购房者请擦亮眼睛
根据现有的法律规定，住宅小区内通常包括3种不同性质的停车位，分别是：一、建筑区划内，经规划批准在案的停车位（地下），说简单点就是有产权的车位，其租售权归属开发商所有。
二、利用业主共有道路或其他场所设置的停车位（地面），即属于业主所有，物业不得租售。 三、利用地下人防工程设置的停车位（地下）。人防车位就是人防工程里的车位。
人防车位的使用权限由城市的人防办公室授权给建筑物的建设单位，而建设单位可以将人防车位的使用权转让给个人和机构，使用期限不得超过20年，如果国家需要则强制征用。
图片来源于网络
人防车位只能出租不能用于贩卖，一般租用人防车位只能使用二十年，即建设单位有车位租赁定价权无销售权。
相关政策显示 产权车位的归属及定价权究竟归谁
到底车位的归属问题是怎么界定的呢？
在《民法典》第二百七十五条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就是说经过规划备案批准的停车位，属于开发商所有，开发商可以直接通过售卖或出租的形式将该部分停车位让与小区业主，或者经开发商授权的物业代行上述售卖或出租事宜。
同时《物权法》、《物业管理条例》对小区车位归属均有规定，小区车位出售、出租首先应满足小区业主需要。 也就是说，产权车位归属建设单位所有，当然销售和租赁的定价权也同步归属建设单位。
车位租赁费和停车服务费 两个截然不同的主体
据因车位销售问题发生冲突的小区的了解到，很多业主一直没有清楚车位管理服务费和车位租赁费的区别，特意请由真律师事务所主任律师白中祺进行解读。 据白中祺律师介绍，车位租赁费和停车服务价格是两个截然不同的概念，车位租赁费是指租用停车位的费用归建设单位所有；而停车服务费则指使用这些车位产生的其它服务费用（比如清洁、车库电费、看守保安等费用），此费用则归服务的公司所有。
根据市发改委2015年1月19日出台的（南发改收费〔2015〕26号）精神，住宅小区停车服务属市场经济，实行市场调节价，停车服务价格由双方当事人约定，南充市则要求停车服务收费在小区公示。
南充产权车位销售 想说爱你不容易
在南充，在近一两年中，各种因为车位销售和租金问题闹得不亦乐乎，矛盾的焦点突出在车位月租价格和车位销售价格上。
一方面建设单位为了产权车位资产变现，取消了原来未收车位租金或很低的车位租金。另一方面业主为降低使用成本或购买成本，冲突或维权矛盾突显。
“由于新小区在交房时入住率低、装修住户多以及回馈业主等诸多原因，初期车位租赁费都免交或少交，但并不代表以后一直不会收车位租赁费用”，南充一位开发了十几个楼盘项目的开发商透露。
然而建设单位一旦收取租金，瞬间点燃了各小区业主的冲突和维权，毕竟原来没收过车位租金（或者只收很低的车位租金）现突然要收近几百元每月的租金，心里的承受能力还是没有缓过来。
“说实话，产权车位对于建设单位来讲就是一块“鸡肋”，因为建设成本大约都在1500元/平方米，一个车位加公摊面积大约都在32个平方米左右，也就是成本都在4-5万左右，而南充目前平均售价也在4-6万左右，为了保证固定资产尽快去化回笼资金，很多建设单位亏本都在卖”，另外一个全国性地产公司总负责人也坦承说。
说白了，利益的双方一方为了固定资产变现回笼资金，另一方为了降低购买或使用成本。
买还是租 老百姓内心也一直在博弈
对于平常工薪阶层而言，新购住房加装修，经济压力已然“爆表”，突然小区车位租金的提升导致需要考虑车位购买，老百姓也直呼“鸭梨山大”。 
对建设单位而言，不低的产权车位建设成本加上相关税费一直横亘在开发商的财务报表中却无法变现，很多地产企业的利润全成了门市或车位致使部份企业举步维艰，也是建设单位心中永远的“痛”。加之近两年来，市场低迷导致地产行业的经营压力加剧，建设单位更期望以盘活各种固定资产快速回笼点资金，故诸多建设单位盯上产权车位销售这一“奶酪”。
根据市调反馈，一个车位的建设成本大约近5万了，南充三区的车位销售平均价格约在4-6万左右也相对合理，租赁费平均在200-300元/月之间，高的达500元/月左右。按此价格测算，基本租赁在15年左右就达到该车位购买的费用，然而如租赁十几年后车位产权依然不在你手上，买还是租只能各自思量了。恳切建议，建设单位也考虑下老百姓的承受能力，降低销售价格达到“双赢”局面。
产权车位的销售和车位租赁费到底如何定价？如何找到双方的“平衡点”，是一个难点也是一个痛点。
建设单位与业主的车位博弈，看来还是一个漫长的过程。
转自深度南充 | 
[复制链接]
发表于 2021-11-15 19:40:25
收藏
顶
踩
