坑钱的“公摊面积”或将取消？关系每个要买房的南充人

让时间说真话79

最近，关于房屋“公摊面积”一事在网上引起不小关注。新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖，文中追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？

这么大的阵仗，难道楼市即将变天？“公摊面积”或将退出历史舞台？

提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！凭什么不是我的我也要付钱？

开发商会告诉你：购买的商品房销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积（“公摊面积”）！

但据了解，国际上基本都是按套内建筑面积甚至使用面积（套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得）来计价的。

如此看来，公摊面积并不合理，也不符合国际惯例。那么这种做法到底是怎么产生的？又如何得到广泛的执行？以后还能够取消吗？

1“公摊”面积到底包含些什么？

“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

对购房者来说，这就是意味着，不仅你家的面积，还有你家电梯的面积，楼道的面积，过道的面积，甚至门口保安王大爷那间保安室的面积都要计算到你家的建筑面积里面，你要为这些面积买单，基本上大多数朋友看到这里都有一种想骂人的冲动了吧。

2公摊面积这个“巨坑”，到底是谁想出来的？

从查找到的资料可以发现，国内媒体上首次出现关于公摊面积的论述是1996年的一次法学期刊上出现的，涉及到一次法律官司，讲述的是1993年的一起房地产交易纠纷，那么我们可以这么理解，在1993年之前就已经有了公摊面积这个情况。

改革开放之后，各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式，于是才慢慢形成了商品房这个制度，根据瞭望智库的数据显示，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式，1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度，而公摊面积根据瞭望智库的预计也非常有可能是从香港引进的，因为香港在2013年之前进行房屋销售的时候采用的就是建筑面积计算方式，也就是使用面积（套内建筑面积）+公摊面积的方式。

自2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。（注：香港的“实用面积”，相当于内地的套内建筑面积。）

但是，就是这个已经被香港地区所明令调整的公摊面积，却在内地被各大开发商堂而皇之的使用着。

3公摊面积为什么那么坑？

一是公摊面积计算方式缺乏标准。公摊面积的计算一般都是各地自己决定，这也就直接导致了很多不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价，而是有意无意地想方设法增加公摊面积，从而达到自己赚钱更多的目的。

二是公摊面积其实意味着高昂的未来费用。举例来说，北方地区的房子往往都会收取取暖费，取暖费的收取标准是什么呢？就是按照你房子的面积来计算的，但是实际上大家真正能使用暖气的面积只有室内的那个面积，这也就导致你每个月都要为那些不属于你的面积交着取暖费。此外，房产税征收在即，按照上海等试点城市的收法，也是按照面积征收，那么一旦房产税开征了，这就意味着大家要为了很多不属于自己的面积去交额外的税收。

4取消公摊面积会导致房价上涨？

当前，依然有不少为“按建筑面积计价”辩护的声音，提出了多种“担心”。

有人认为：

取消了公摊面积，会导致房价上涨。同时还会造成公用部位产权不明晰，甚至出现“业主掏钱产权属于开发商”的现象。这相对于公摊部分所产生的纠纷更不利于业主权益的保护。

但实际上，如果取消公摊面积会造成更大的纠纷，为何发达国家没有一个是按照“建筑面积”买房、卖房的，而都根据“套内建筑面积”或“使用面积”来计价？不就是充分考虑到了“建筑面积”欺诈的因素吗。

至于推高房价，更纯粹是一个数字上的“面子”问题。

从统计房价的角度，通过“建筑面积”这个基数，的确可以极大地降低“房价”。一般多层住宅的公摊面积约占10％-13％，18层以下的板式住宅公摊约13％-15％，点式楼盘公摊大多在15％-17％，而30层以上的住宅因为电梯数量增加，公摊通常都在25％左右。如果改成按套内建筑面积的计价方式，房价确实会比现在“高”很多。

但房价的这种“上涨”是“虚”的，用户的实际负担并没有增加。事实上，实行以套内面积计价的重庆，一直因房价稳定而令全国人民羡慕。如果将重庆的房价换成按建筑面积算，怕是会刷新人们的认知。

还有人担心：

按套内建筑面积计价会让开发商钻空子，只注意套内面积，忽视公用设施部位的建设，降低环境配套等公共公用设施的质量。

这个顾虑其实也是多余的。因为购房者更在意居住面积的大小，其次才是公摊面积大小。而且，在市场竞争环境下，如果开发商试图通过压缩公摊面积占购房者的便宜，购房者会用脚投票。为了生存和获利，开发商会根据市场需要，造好房子。按套内建筑面积计价的方式，不仅不会降低开发商在配套设施和环境上的标准，还会提高。

公摊面积是否合理，关系到市场经济中的公平、公正的问题。当然，以目前的形势，全面取消公摊面积恐怕不能一蹴而就。

公摊面积问题积弊已久，非一剂猛药可以完全治愈。取消公摊的支持方和反对方的拉锯战还会继续，你支持哪方？