户籍把人的各种权利、福利都固定在出生地。你人离开18线小城去大城市奋斗，但是却入不了大城市的户籍。买房、就业、医疗、子女教育，处处受限。没有当地户籍，很多人最后还是默默离开。
影响一座城市房产价格，最重要的一个基本面，就是人口净流入情况。发改委提出“全面放宽城市落户条件”，就是在替大城市吸引、留住年轻人。
未来，年轻人可以更自由地流动到大城市了。因为新政中，不但要求全面放开中小城镇的落户限制，还有这么一句：超大城市和特大城市要“探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”！
年轻人到大城市就业、创业、消费，都是在推动经济发展。当然，也会直接推动大城市的房地产市场，是个长期的利好。不管楼市怎么调控，这些地方的楼市，真正的价值都会稳定增长的。
前段时间，北京、上海等城市的规划还是“严格控制人口规模”，当时有点为这两个城市的未来担心。但看发改委的文件，前景还是比较乐观的。
“超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件。”
超大城市、特大城市，其实就是常住人口500万以上的大城市：北上广深，加上天津、重庆、武汉、南京、成都、杭州、郑州、沈阳。
这12个城市，未来会丢掉落户条件一刀切的做法，根据不同梯度的落户条件，把新户籍人口分别导入主城区、新区乃至卫星城。特别优秀的人才，甚至不买房也能落户在公共户口。
这就为人才进入大城市，扫除了很大的障碍。其中，武汉已经抢先一步，大学生优先落户，买房还能打八折。南京也把人才落户的学历条件，从硕士研究生降低到大学本科。
因为，这些城市都意识到了一点：争夺人才，就是在争夺城市的未来。所以，别看现在有些一二线城市的房价在跌，有了这个户籍政策，未来人口的流入加快，城市经济的活力更强。
未来，房产价值表现最好、最稳定的城市，仍然还是这些一二线城市的佼佼者。
真正影响楼市的因素，实际复杂而多变，但万变不离其宗，脱离不了五大方面。
1、土地是影响楼市的核心
星星跟着月亮走，沾光。房价其实是沾了土地的光。
过去，随着城市化的迅速推进，基础设施的完善，加上地方政府对土地财政的依赖，土地价格一路走高，因此推动了房价的一路飙涨。
未来，随着房地产税的逐渐出台，地方政府对土地财政的依赖度逐渐缩小，加上集体土地入市，农村宅基地入市，土地市场将逐渐恢复理性，楼市也将迎来平稳期。
2、超发的货币
中国的货币超发已经到了惊人的地步：
1998年M2余额10.4万亿，M2/GDP大约是1.26，
2001年M2余额上升至15.8万亿，M2/GDP增加到为1.46，
2010年，M2余额已经突破85万亿，M2/GDP为1.81
2017年，m2已高达167.7万亿元，m2/GDP为2.03
货币大量增发，导致货币贬值，为了规避风险，大量资金吸附在房子上，造成房价高耸。
未来，随着m2增速的降低，货币池增量逐渐放缓，楼市将迎来稳定期。
3、银行是房地产的正妻
过去，银行是房地产的正妻，银行一边支持房企开发，维持楼市繁荣，一边支持买不起房的人通过信贷购房，保持房价不跌，减少坏账。
如今，国家严厉打击银行资金违规流入楼市，誓要切断银行和楼市的相互绑架关系，必然对楼市形成巨大的冲击。
4、影子银行是房地产的二奶
过去，一些企业在寻求向银行借贷无果后，为了活命，开始向影子银行寻求借贷，虽然利息高昂，但以房地产业的暴利，完全不是事，影子银行一度成为房地产业最亲密的情人。
但如今，国家开始加强对影子银行的监管，严控资金流向，同时，历经2017一年的调控，楼市基本结束暴利时代，影子银行资金已经难在想过去那样通房地产商沆瀣一气推高房价了。
5、地方政府政绩压力和区域性垄断
楼市房企众多，本身很难垄断，但在一些三四五线城市，开发商形成多寡头垄断，控制当地房价一路高涨。
而地方政府迫于政绩压力，往往联合地方银行，疯狂支持开发商开发当地楼市，借助房地产发展当地经济。三者联合，造成三四五线城市房价一路狂飙。
未来随着中央对银行监管的趋严，去库存的逐渐完成，以及中央改革地方官员政绩考核方式的变革，三四五线楼市有望迎来理性发展。
众多因素之下，未来，楼市有望迎来稳定期。
发表于 2018-3-16 10:33:51
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