城市中心区域商铺的投资价值在哪？

元宝

  在城市新区商业蓬勃发展的背景下，我们很有必要来一次重新审视，对城市中心区域商铺的投资价值做一个全面的梳理。由于商业的形态也有很多，为了便于聚焦我们的讨论，我们在这里只谈商铺这种商业物业形态。

      一，绝对的稀缺性价值

      这主要是指市区商铺的新增供应量少，而新区的新增供应量则很大。今年6月，《中国房地产报》记者根据易居研究院智库中心、同策咨询及各地公开数据统计后发现，在住宅市场去库存一路高歌猛进的同时，部分城市的商业物业去化周期远超过住宅。成都的商业库存也经常被人诟病。虽然商业库存的总量较大，但从结构来看，成都市中心区域的商铺供应却日渐稀少，这和市中心的新增住宅供应逐渐减少是密不可分的。市中心的商业供应不多，即使有也是以集中式商业体和写字楼为主，而商铺只有在新增住宅的底商才会有一些零星的供应。

      根据世联地产和嘉联地产发布的《成都市中心城区商业调查报告》显示，早在2010-2011年这个时间段，成都市商铺的新增供应就以三环外区域为绝对主力，新增供应外移加剧，三环外唱主角。




      成都市商铺供应环域分析（2010-2011年），单位：万平米

      数据来源: 世联地产和嘉联地产发布的《成都市中心城区商业调查报告》


      当前，市中心区域新增住宅供应少，自然配套的商铺供应就更少。由于市中心区域开发早已基本成型，拆迁成本也高，所以市中心区域商铺供应少的情况会是一个长期的趋势，而供应少的市中心区域商铺则带来了二手交易市场的活跃，市中心区域商铺的空置率极低，无论是商铺的租赁和买卖交易相对于成都市其它区域都显得更加频繁。


      二，相对的稀缺性价值

      笔者对于商业物业的价值，有一个简单但是非常有效的评判观点，那就是看其相对的稀缺性。这个相对稀缺性，并不仅仅是指一个区域内商业绝对供应量的多和少，而是指与这个区域的商业物业所能够辐射的消费人群相比，这个区域商业的既有存量和潜在的新增供应量处于一个什么样的水平。

      商业物业和住宅物业最大的不同，在于住宅物业自己（或租客）住就能实现其价值，而商业物业需要有人来消费，才能完成其价值的闭环。正因为此，商业物业的投资比住宅物业的难度更大。

      怎么来判断一个商业物业能够辐射的消费人口的多和少呢？这主要有三种类型。第一种就是看人们非常熟悉的“原住民”，即在该商业物业周边生活的人口数量大（包括居住和工作）。第二种就是看通勤人口多，即由于各种原因要经过该商业物业所在区域的人口数量，常见例子如地铁商业、高铁商业、机场商业等等。第三种就是目的地性质的到达性消费的商业物业，常见例子如标志性建筑（如大型医院）附近的商业、重要旅游景点（如文殊院、宽窄巷子等）的商业、大型政府办事机构（如大型政府机构的政务中心等）周边的商业。

      只要满足上面提到的三点中的任何一点，那么即使开个小面馆都可以不愁生意，自然商铺的租金和售价都有增值保证。如果能同时满足两点或三点，那商铺的价值必然就更大。正如前面部分所分析的，环状的同心圆城市的中心区域，更容易汇聚四面八方的人气和商气。这个处于“圆心”位置的核心地理优势，很容易使市中心区域成为交通和人流的核心节点（比如密集的公交线路、学校和医院等重要基础设施、目的性消费地的大型商业项目、写字楼密集的工作区等），汇聚八方来客。当然，如果市中心区域的某些位置恰好又是人口密集的老居民区，又有重要的历史文化古迹和旅游景点，以及大型政府办事机构，那么这些市中心区域的商铺价值就更大。

      肯定有朋友想问，那么城市新区的商铺价值又在哪呢？城市新区的商铺肯定也有它的价值。只不过，新区的商铺需要一个较长的培育过程，随着居住人口的逐渐导入，才会变得成熟起来。这一方面是有没有人来的问题，另一方面则是留不留得住人的问题。这并不是说新区的商铺没有价值，而是说这些商铺要兑现其价值，可能还需要较长的时间。

      三，市中心商铺的特殊价值。

      随着城市的向外发展，老城区和新城区的功能定位也在发生一些变化。新区主要以商务金融、科技研发等功能为主，而老城区，特别是老城区核心区域独特的历史和人文优势是无法替代的。这里有众多的历史古迹和旅游景点，常年都有很多游客，也是成都人的都市会客厅。随着成都二绕和三绕的陆续建成和通车，传统的城市几何中心区域的商业价值将会被重新发现。除了这里的各种现成的商业价值，未来这里对大成都周边区域的人口和资源的汇聚作用还将会进一步地强化。虽然部分的经济和行政功能向南分流是一个趋势，但是又有什么关系呢？即使西、北、东的人只是经过市中心区域，然后去城南，但也有很大概率会留下“买路钱”。这可能是一瓶水、一碗面，也可能是配一副眼镜、做一次美容，或者是其他什么你觉得很简单，但却是必不可少的东西。

      除了“几何中心”这样天生的优势以外，老城区的特有的旅游价值和办事价值也是一个核心优势。笔者看着市中心区域的地图，随便举个例子。比如说市中心的草市街一带，这里既有文殊院这样历史古迹，从来就不缺来来往往的善男信女，而且并且还有成都市的政务中心，很多办事和办证的人都需要到这里来。而且这里本身就是老居民区，有大量的居住人口。什么公交、地铁那些都不用说了，市中心必然线路和站点密集。

      像这样位置的商铺，它除了具有正常的商业功能以外（比如前面分析过的，人气、商气旺，随便卖瓶水都要赚钱），还具有相当的展示和广告价值。肯定有朋友会问，一个普通的商铺能有什么广告价值？一个可以参考的例子就是机场商铺。机场由于其巨大的旅客人流量，机场内的商铺向来都是寸土寸金的地方。2011年三月，成都双流国际机场T2航站楼8个标段的特许经营权曾进行过公开拍卖。这里面，一个仅仅10平方米的3年保险专营店特许经营权，从起拍价200万拍到380万，年租金就超过38万/平方米。还有机场的书店，算下来一天的租金超5万元。你说在机场卖饮料、卖书、卖快餐、卖航空意外险的利润能有多高呢？在这么高的租金里面，可能有很大一部分被商户看作是具有品牌形象展示作用的“广告费”了。市中心的商铺，虽然没有机场商铺这么夸张，但多多少少有一些展示和广告价值还是没有问题的。


      四、电商的冲击

      2016年的“双十一”刚过，天猫双11交易额1207亿，物流订单量超6.57亿，这还没有算京东等其他电商的“战绩”。这又是一个电商狂欢而实体商业沮丧的日子。



      2016天猫双11全天交易额数据

      可不要小看了成都人的网购热情。成都人的网购热情和实力同样全国领先。



      在2014年双十一的十大网购县里，成都的郫县和双流县入榜，从这个侧面可以看出，成都是一个网购消费力很强的城市。

      2015年双十一，除了神一样的双流继续冲击top10，成都也在阿里巴巴的城市成交额排行中位列第六。




      2016，天猫双11四川交易额排全国第7 ，城市排行成都第6。成都人为什么那么喜欢买买买呢？


      电商对于传统实体商业冲击不用多说。成都电商的持续繁荣，已经培养了一大批消费者的网购习惯，这对于成都的商业，无疑又是一大挑战。但这主要是对传统百货业的冲击大（想想今年全国和成都有多少家百货关门了？），和成熟位置的商铺关系不大。我们刚刚在网上抢了宝贝，肚子饿了总要下楼吃碗面嘛？我们到市中心办事，口渴了总要买瓶水嘛?所以我们不需要回避电商的冲击，只需要在正确的位置，做正确的业态即可。

      电商发展得很快，但无法完全取代实体店的地位。首先，体验式的消费（如餐饮、理发、游乐等）必须要物理空间才能完成，离不开实体店。其次，以个性化服务为特征的产品，在网上很难感受到其与众不同的地方。再次，随着O2O等类型电商的迅速发展，实际上给传统的实体店插上了电商的翅膀，相互促进（比如典型的线上下单支付、线下实体店消费），这大大突破了传统实体店的地域局限。最后，无论电商怎么发展，其销售的产品仍然需要实体经济来生产。所以，无论电商怎么发展，未来一定会和实体经济找到一个合适的平衡点，实体经济会逐渐好起来。长远来看，实体经济肯定会好的，否则虚拟经济也会缺乏依托。


      饶了一大圈，笔者觉得心好累。现在问题来了：具备上面分析的这些优点的市中心的商铺哪里还有可以销售的呢？笔者听说市中心的城置尚豪庭这个项目还有一些底商的商铺可以销售，有兴趣的朋友可以自己去看看哈。


      文：刘璐

      西南财经大学经济学院副教授、博士生导师

      留美经济学博士