南充楼市半年谈：去化库存 跌字当头

萧晴歌

     2014年下半年突如其来的房地产寒潮让整个行业惊慌失措。彼时，中国经济增幅虽然下滑，但还未到中央政府“救市”的地步。转变来自于2015年第一季度经济数据出炉，并不光鲜的经济增幅让“3·30”楼市新政应运而生。除了部分一线城市，全国各地持续多年的限购政策开始陆续放松。　　
　　伴随着这一切的，还有央行的救市政策，多次降息降准，取消限购，提高公积金贷款额度，二套房首付比例下降。但南充楼市对政策并非像一二线城市那样敏感，在土地成交供应减少、库存加速去化、房价不再坚挺、开发商资金严重紧缺的背后，是否表示南充楼市将要筑底？
　　
　　库存加速去化 楼市调整临近拐点？
　　
　　据统计，同比去年上半年，南充楼市住宅供应量由122.46万平跌至85.54万方，跌幅高达30.65%，而去年上半年与2013上半年相比仅下跌0.53%；成交方面则由152.46万方跌至113.77万方，下跌25.38%，去年上半年则仅下跌11.57%，同时，1-6月中，有4个月出现成交量大于供应量的情况，供应量呈逐月下滑的趋势。对比这两组数据，我们不难发现，2015上半年，南充楼市供应量下滑幅度远超成交量，在市场行情持续遇冷的情况下，各大房企减少出货，南充楼市商品住宅已经进入库存加速去化阶段。

                     

                     

2014与2015年1-6月住宅成交对比

　　据南房指数研究中心数据显示，目前南充楼市库存量依然保持在600万方左右。不过，如果供销比按照今年上半年的趋势发展，库存压力将会逐渐减弱，再加上上半年土地市场成交量的大幅下滑，在未来一个开发周期内供应量会继续保持低位徘徊，市场正在探底企稳中。
　　
　　因此，仅从数据上分析，我们认为南充房地产市场不会进一步恶化，但短时间内回暖的可能性也比较小，未来一年时间内，无论是置业投资还是满足自住需求，都会是一个比较好的购房时期。在这个时期内，由于分销商的介入，买到高性价比房子的机会将大幅增加。
　　
　　“以价换量”成常态 改善型产品受青睐
　　
　　在市场持续走低的情况下，南充楼市各大开发商开始大打“价格战”，新盘低价入市，老盘加大促销力度，多家房企从暗降到明降，导致上半年房价出现了明显回落，成交均价仅有4665元/平米，与去年同期的4940元/平米相比，下降了275元，趋势线呈直线下滑态势。

                     

　   在此情况下，南充楼市进入加速洗牌阶段，房企两极分化越来越明显，一批中小型开发商在市场中倒下，或许只有降价才是开发商活下去的唯一出路，才能缓解日益紧绷的资金链，才能消化积压的库存量，让南充楼市进入健康稳定的时代。

                     

部分项目住宅价格变化情况

　　值得注意的是，据南房指数研究中心分析，此轮房价的下跌是市场自发调整的行为，由供求关系决定，房价的持续性低迷表示，住房的非自住型需求逐渐被抑制，开始回归居住的本来属性。从上半年住宅成交面积区间也可看出，刚需产品不再占据市场绝对主流的局面，改善型产品受到青睐，90平米以上住房成交量占67%，与去年相比上涨3个百分点，呈现悄然回暖态势。
　　
　　综上所述，从2015上半年南充楼市成交走势中，我们不难预见，下半年房企还将继续保持以价换量的模式以求自保，在拿地方面将更为谨慎，成交量与降价的博弈也会一直进行。