请你和我一起留在市中心吧

元宝

成都如今的发展趋势

可谓是“一路向南”



企业南迁、政府南移、高端产业向南

仿佛一夜之间大家都想挤破头涌入南边

让天府新城晋升为继“天府广场—春熙路”后的第二个城市中心



“南进运动”10多年来

“新中心”完成了成都政务、经济和产业重心的向南偏移



-------------一条“一路向南”的分割线------------



BUT有很多人不愿随大流

那就是——人流量与人口密度

无论是10多年前还是今天

高密的人口仍然在留守在市中心



上图表示：颜色越深处代表人口密度与人流量越大，可以看出，市中心的天府广场、春熙路、骡马市商圈，颜色已经是深红，人气极旺，人流密度呈中心向四周递减的趋势，在城南，人气热点只在新南天地、大源等地昙花一现。抛开城南不说，市中心的人气地位，连一向以高密、成熟居住区著称的金沙、双楠、建设路都望尘莫及。

成都市城乡建设委员会公布的数据显然更有说服力，成都最中心的城区，人口密度为3.618万人／平方公里，是东京（1.2万人/平方公里）的三倍。





由此可见市中心的地位无法撼动

汇点君今天带你揭秘

大环境下为何还会有这个现象



地理格局

“虽然成都有两个中心，但城南新中心面向的只是城南区域，而成都传统市中心面向的是全域成都”西南财经大学城市规划学院刘崇礼教授一针见血地指出。



这样的定位差距，就决定其目标人群的规模不可同日而语，这和西南财经大学博士生导师刘璐的看法非常相似：成都作为典型的“环状同心圆城市”，其地理中心区域到环的各个方位的物理距离相近，从360度的环状分布区域同半径位置的任何一点前往城市地理中心的距离都差不多，这个处于“圆心”位置的核心地理区位，很容易成为交通和人流的核心节点，这也是IFS、太古里选址成都“环形中心”并取得成功的重要原因。

明星商圈



市中心还有一些吸引力极强的明星商圈，包括春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈，和刚兴起的城南不同，这些商圈均有超过超百年的历史，自满清时期起就是人丁兴旺的热闹集市，90年代后，成都商业消费力发展迅猛，“春盐骡”的商气经历了20多年的黄金培育期，氛围浓郁、消费人群粘性强，认可度高，前几年还完成了升级换代，高品质的商业体拔地而起，对四方人气吸附作用进一步加强，如今，成都目前开通运营的4条地铁，全部“两两相交”在三大商圈，成为区域人气输入的动脉网络。

游客带动

还有一项不可忽视的因素就是外来旅游人口的涌入，成都作为2016全国最佳旅游城市，旅游资源的吸引力十足，四川省旅游产业发展领导小组办公室统计数据显示，仅今年黄金周7天内，接待游客5955.96万人次，其中“一日游”游客3838.1万人次，占比65%左右，这些“一日游”目的地，主要就是市区的著名景点，包括天府广场、春熙路、锦里、宽窄巷子、文殊院、武侯祠等，而让人细思极恐的是，上述景点全部在一环内！——可以说，外地游客撑起了市中心人气的一片天。



对此，业内专家指出：“成都南部新区主要以商务金融、科技研发等功能为主，而老城区，特别是老城区核心区域独特的历史和人文优势是无法替代的，这里有众多的历史古迹和旅游景点，常年都有很多游客，也是成都人的都市会客厅。”

以骡马市商圈为例 深挖市中心人气爆棚的原因所在

骡马市商圈，与春熙路、盐市口并称为“成都商业铁三角”，这个沿天府广场中轴以北1公里的老牌商圈，人气在1号线和4号线开通后得到了进一步提升，每天熙熙攘攘，车水马龙甚至人气爆棚的画面情况在此上演。



究其原因是因为青羊区统计显示，全区近60%、全市近40％的银行、保险、证券、期货等各类金融机构以及金融相关服务企业都集中在此，为此地带来非常稳定的商务客流。

另外，骡马市商圈以西毗邻的成都文殊院和文殊坊商业街，规模达45万平，是外地游客来成都必去景点和本地善男信女烧香拜佛之处，日均达到3万人次的流量，在特殊节日更达13万人次的日流量；东临的太升路商圈，是成都乃至西南最大的手机卖场，全城通讯产品批发和零售在此运转，与此同时，成都市政务服务中心、成都市政府外事办、青羊区政务服务中心等政务机构也在此扎堆，每天来此办事的人群络绎不绝，各类型的人气频繁来往，以至于这里被称为“成都市中心最活跃的板块之一”。




人气大蛋糕，如何把握

人口流量大、密集程度高、爆发式人潮涌动，而且竟然还很稳定，这对于商业的发展简直就是天堂，不过，遗憾的是，近些年，片区内传统的商业中心和大型百货，因为业态落后、品牌乏力、设备老化的问题，已经被发展和运营得更好的春熙路、盐市口，甚至南延线诸多商业中心所赶超，走向没落，人气再好也有心无力，当然，片区人气基础依然旺盛，这就为另一种商业类型迎来价值窗口期——底商商铺。



汇点君走访草市街、文武路、顺城街一带发现，经营好的大型传统商业中心乏善可陈，但底商都是铺满出租的状态，门庭若市，生意兴旺。原因不难解释：底商具有沿街展示优势，加上通达性好，在这个热点区域，其昭示性能更好展现，直接吸纳享受络绎不绝，川流不息的人气。

底商为何会如此吸引人气呢

用商界有一个理论“目的地吸附效应”就可解释

骡马市内的原住民的存在

商圈的潜力一直都很强大

再加上供不应求等原因

造成租金日渐走高



供需失衡也在骡马市商圈内体现得尤为明显

但片区内商铺几乎都为二手商铺，

新商铺长期处于零供应状态，

如此强大的人气岂能白白错过呢

汇点君深知大家痛点



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