【汇点资讯】老板，租写字楼不如买，你算嘛！

丑八怪

     “租，还是买”
     是房地产永恒的哈姆雷特式问题！


     
     除了住宅，其在写字楼市场同样常见。相信经历过“搬家”折腾的企业主，多多少少会萌生出“买套房办公”的想法，却又时常囿于对市场不明朗的预期，不敢轻易出手。那么，究竟怎样判断写字楼项目更适合租还是买呢？

     经济形势趋紧
     部分实体经济收益跑不过房产
     A股上市公司是中国优秀公司的代表，必然有着良好的盈利能力。但残酷的现实是，在当下的经济环境下，有的上市公司即便拼上一年的营业收入也无力购得北上广深一套房产。数据说话，据券商中国记者统计，2014年，两市共有494家上市公司的净利润不足1500万元，占全体2818家上市公司的17.53%，1500万元！

     另一组数据同样令人惊讶：2015年，全国规模以上工业企业利润总额为63554亿元，同比下跌2.4%，为本世纪首次负增长。有关人士分析：实体经济不景气，与目前的经济形势休戚相关。国家统计局发布数据显示：2015年中国GDP同比增长6.9%，创25年来最低。投资、出口双双萎靡，中国经济面临巨大的增长压力，社科院专家预测：“2016年GDP增速将降至6.6%-6.8%！”
      
     （来源：国家统计局）

     今年2月，统计局PMI进一步下滑。国务院总理李克强在十二届全国人大四次会议的答记者问时说：“实体经济下行压力将愈来愈大！”“穷则思变”，企业摇身一变成为投资客，据《证券时报》数据，今年初至今已有534家A股上市公司购买理财产品，累计金额近4000亿元。不过，最受欢迎的还是房地产。

     “进可攻退可守”
     购买写字楼成避险手段
     近两年，不少企业主选择将购房作为资产配置的重要手段，马云、王健林等均在其列。在整体呈下行趋向的经济形势下，房地产缘何备受偏爱？“投资楼市能成为当下首要‘避险’手段，原因除了渐趋宽松的相关政策，还有房地产产品本身的稳定性和高投资回报率。局势越不明朗，它的保值特征就越明显！”某数据机构分析师告诉我们。

     自去年连番降息、降准以来，楼市政策宽松的姿态愈发明显。在今年“两会”上，“去库存”作为政府工作基调得到进一步确认，李克强总理与多位政协委员、全国人大代表均强调去库存“因城施策”，其实释放了未来将有更多样、更有效地方政策出台的信息，意味着政策环境还会继续放宽。

     3月15日，住建部部长陈政高在十二届全国人大四次会议记者会上表示：对中国房地产市场平稳健康发展应充满信心。“维稳”的信号一再出现，不难推测，今后数年里房地产市场仍将保持相当的稳定性，风险远低于股市和实体经济。

     此外“两会”已释放“营改增”信号，3月18日，国务院常务会议部署全面推行营改增试点，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。专家分析：企业购置不动产所含增值税纳入抵扣范围，将天量级的企业购买势能充分释放出来，更将是热不可挡，商办物业将是下一个热销的风向标。

     房地产的高投资回报率众所周知，其中又以写字楼最为突出。根据云房数据库研究报告，2015年上半年全国写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，5年租赁后转售回报率历史均值达到了11.80%，超过商铺，是住宅的2倍以上；部分城市5年租赁后转售回报率甚至高于房地产上市公司平均净资产收益率的12.7%！
         
     2015上半年写字楼市场投资回报率
     （来源：云房数据库）
     “我是做电子设备的，这两年生意的确不好，就干脆把租着的办公室买了下来！”城西某写字楼业主龚先生在接受我们采访时说，“现在国家对房地产非常看重，出了这么多刺激性政策，写字楼本身也经得起市场考验。反正嘛，我这叫‘进可攻，退可守’，现在的月供算下来比以前租办公室的租金还低，公司经营降低了成本，就算以后不用了，租出去的租金收入也很可观的！”

     龚先生的话代表了大多数置业写字楼的企业主的心态。其实，实体经济的未来或许没有传言的那么不堪。李克强总理在承认经济放缓、下行压力加剧的同时，也指出调结构、转方式方面已出现了喜人的积极变化，实体经济仍存在复苏的巨大可能。无论如何，以写字楼为代表的房地产产品都有着其应时价值。关于“租还是买”，不少人已给出了选择。


     租还是买？
     还得看物业售租比
     从前面的分析来看，写字楼“租还是买”似乎已盖棺论定。然而，各地的市场状况存在差异，直接影响了物业投资价值。以成都为例，区域的不均衡发展，导致部分早期热门区域的写字楼供远大于求，空置率高企，租金持续走低，而有些区域却又出现了供不应求的局面。

      

     西南财经大学经济学院副教授、财经专家刘璐认为，“成都写字楼热门区域由于前几年土地的批量供应，开发商抢地，拉升了地价的同时也抬高了售价，集中式开发导致供应量井喷，但是区域内并无足够的商务需求来支撑，因此造成了现在的空置率高，租金低的窘境。然而，这种情况并不是普遍现象，成都仍存在局部性稀缺，例如武侯新城区域，这个区域产业发展早，人口密度大，对写字楼有着一定的需求，但是区域内开发用地少，整体供应量小，写字楼市场可谓是一片蓝海！”

     那么，如何衡量某片区写字楼是否值得入手呢？有一个非常实用的指标：售租比。售租比即单位建筑面积房价与月租金的比值，含义可理解为：“在保持当前房价、租金条件不变情况下，完全收回投资需要多少个月。”按国内经验，售租比在200-300个月左右的房产处于良好运营状态中，适合投资；售租比低于200个月，说明投资价值非常可观。

     200个月这一“基准线”如何得出？简单来讲，在贷款购房后，要保证月租金能跑赢月贷款利息，即租金回报冲抵投资成本，售租比合理值就在200个月左右。举个例，北京某居民在朝阳区购买800万元的住宅，月租金10000元，售租比高达800个月，投资价值很小；而他在另一区域购买500万元的写字楼，月租金很可能达到2-3万元，售租比也就在200-300个月之间，属于良性资产。

     成都写字楼的售租比怎样呢？锐利数据发布的《2015年成都房地产市场年报》给出了一张蓉写字楼价格分布图，从中不难观察到：春熙片区、武侯祠片区、东大街片区、南延线片区等热门区域写字楼价格绝大多数超过10000元/㎡，有的甚在14600元/㎡以上。我们调查得知，这些区域写字楼月租金大部分集中在40-100元/㎡，某些办公楼单价上万，月租金却仅有50-60元/㎡，售租比超过200个月，甚至达300个月以上。

     
     当区域平均售租比大于200个月，购买其写字楼的付出就高于租金收益了；大于300个月时，“买不如租”已较为明显。这样看来，成都部分区域的办公物业并不一定值得购买。


     售租比仅150个月
     武侯新城写字楼投资价值可观
     在成都，是否存在售租比普遍低于200个月的区域呢？我们参考了市面上最新行情，得出了一些代表性区域的相关数据：

      
     （来源：凤凰网编辑搜集整理）
     由上表可见，成都仍有不少片区售租比在200个月以下。其中武侯新城格外引人注目：售租比下限低至130个月，最高也不超过200个月。我们联系到某大型连锁中介写字楼部负责人刘先生，他表示：区域内主要办公物业如城置·汇点、西部智谷等，月租金确实在40-50元/㎡·月区间内；售价有四、五千一平的，但都是工业产权，西部智谷从去年起已经转售为租，商业产权写字楼仅有城置·汇点，售价在6500元/㎡左右，售租在150个月左右，部分楼层仅130个月。

     “最近两年这边产业起来了，很多企业都入驻了，算起来有两、三千家吧，还有京东、联想这样的大公司……有这么庞大的需求，写字楼客源多，运转得很好，售租比自然低咯。”刘先生说，“其实它们每平米不到50块的月租在整个成都市场处于很低的位置了，以后还有相当的升值空间！”

     对于唯一的商业产权办公城置·汇点，他表示出相当的肯定：“这个项目卖得不错。近段时间平均每天都有5-6户租客入驻，今年开年后买的人很多，还出现了连续12天有人下单的情况！它的位置就决定了一切：就在武侯大道路口，交通方便，商务环境也好，特别地，人们去其他项目都要经过它，客流量很给力，可以说是‘地标’。”

     城置·汇点新业主“陈师”则向我们表达了多数客户的心声：“去年，就是在‘买还是租’这个问题上，我纠结得头发都白了几根……像我们这种中小型企业，兜里没几个钱，肯定要把账算明白！汇点性价比高，按现在的形势，租金上浮的空间还很大。另外，拿公司赚的钱买写字楼，跑不了也跌不了，心里踏实！”

     买，还是租？
     相信您也有了自己的答案。