2015年中央经济
工作会议召开，会议提到：明年结构性改革任务十分繁重，重点抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，会议关于去库存的描述主要是房地产去库存。
我们对比2014年中央经济工作会议发现，去年提及0次房地产，0次库存，而今年提及4次房地产，5次库存。可见，今年中央对于房地产库存的去化问题高度重视，并透露出可能的重要制度改革和政策方向。
总体来看，我们认为可能的房地产去库存的路径有以下四种:
1、通过新农民工市民化消化；2、通过房地产企业购并消化；3、通过取消限购（包括限外、限农）来消化；4、通过扩大政府购买消化。
房地产去库存可能造成的影响是，地产库存增幅逐渐减缓至缓慢去化，居民加杠杆，房地产业行业集中度提高，投资增速或在明年迎来拐点，但政策实施存在一定的风险和平衡难度。下面对各路径及效果作简要评析。
路径一：通过新农民工市民化消化，影响力度取决于户籍等限制措施开放的力度；通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房，未来需要持续维持房地产价格相对稳定、购房成本下降和农民工收入增长稳定。
会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。这表明，明年将通过户籍改革让渡公共服务，加快农民工市民化进程，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。
本次会议提出的新一轮住房制度改革，其首要要求是城市常住外来人口需要落户城市，并享有同等的公共服务和公共产品。第一，农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约，可能采取分层次放开城市迁入限制，从中西部三四线城市入手。
按照常住人口统计，我国2014年的城镇化率为54.8%。按照户籍人口统计，我国2014年的城镇化率是35.9%。这二者之间的差额，主要构成就是2.5亿左右的农民工。目前，政府在非户籍人口的就业、义务教育、公共医疗、保障性住房、低保和养老等公共服务上缺位，若加快提高户籍人口城镇化率，则意味着财政支出需大幅增加对新市民的公共产品和公共服务的供给。
按照2013年社科院的计算，目前我国东、中、西部地区农业转移人口市民化的人均公共成本分别为17.6万元、10.4万元和10.6万元，全国平均为13.1万元/人。若按照2.5亿农民工来计算，政府公共成本需要支出约32.8万亿元，财政支出负担加大，农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约。
因此，打破户籍等市民化限制的可行操作，可能采取分层次放开城市迁入限制，从中西部三四线城市入手，三四线城市的房地产增幅逐渐减缓至缓慢去化。
第二，通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房，未来需要持续维持房地产价格相对稳定、购房成本下降和农民工收入增长稳定。目前已有安徽和河南多个城市采取了购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。财政补贴的方式，包括补贴农民退宅基地、契税补贴还有房款补贴以及降低交易手续费等。
今年6月，安徽省安住房和城乡建设厅等12部门联合出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品住房(含二手住房)的，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性购房奖励，补贴标准由各地根据具体情况自行确定。
河南11月10日出台农民进城买房补贴最新政策，从9个方面鼓励农民进城买房，提出各个银行要积极开展农民买房贷款业务。农民进城买房补贴最新规定中对农民购房的人群，政府给予适当的契税补贴还有房款补贴以及降低交易手续费等。
统计数据显示，截至10月底，濮阳市城区共
团购住房7800套，成交面积89.25万平方米，成交金额40.68亿元，农民购房占比接近一半。河南省包括濮阳、洛阳、驻马店、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市已出台各种财政补贴政策，鼓励本地农民进城买房。
从效果上来看，短期内政府支持农民工买房确实可以消耗商品房存量，但大部分农民工缺乏支付和购房能力，这部分购买需求只是“需要”而非有效需求，存在一定的潜在风险。为避免信贷风险的发生，未来需要持续维持房地产价格相对稳定、购房成本下降和农民工收入增长稳定。
路径二：通过房地产企业购并消化和发展租赁市场，产业集中度提高，低租赁投资回报率或不利于效果实施，普遍降低房价的难度较大，可能出现的情况是新市民增加较多的三四线城市房价出现调整。
会议指出，建立购租并举的住房制度为主要方向，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组。
首先，鼓励房企调整价格，房地产行业集中度加大，房地产企业营销策略将转变。本次中央从房地产行业供给的角度进行调控，鼓励房企降低房价和兼并重组。引导降低房价的影响较难评估。若房价发生普遍性降价，则可能会影响潜在购买需求和投资需求，反而会影响房地产销售，因此房企主动普遍性下调房价的可能性并不大。
可能出现的情况是新市民增加较多的三四线城市房价出现调整。通过兼并筹组的方式使一部分小型房地产公司或主动与大房企合作，或兼并整合，这是房地产企业软着陆调整的一种路径，而大型房企的规模会持续扩大。房地产营销目前表现为捂盘惜售，尤其是在一线城市，楼盘待价而沽，这种营销方式待调整。未来三四线城市量升价跌现象有可能发生。
其次，租赁市场将得到发展，非户籍人口扩大公租房租赁需求。
本次会议提出“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”，从而发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。目前主要是住房保障中心购买商品房筹集公共租赁住房，提供以面向中低收入群体出租的保障性住房为主。
财政部等六部门在今年5月份提出鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，这部分公共租赁住房是纳入了住房保障规划。未来机构投资者购买库存商品房后，可以成为租赁市场的房源提供者，扩大租赁供给同时推动库存去化。另一方面，在房价出现下调的同时，租金回报率有望提升。目前商品房租金回报率多数在2%-3%，低租金回报率对于发展住房租赁企业效果或有限。
路径三：通过取消限购来消化，更多城市限贷或限购政策待取消，特大城市二手房限制政策或放宽。
会议指出，要在房地产领域取消过时的限制性措施，这意味着未来与已执行的政策相冲突的限购类政策有望得到取消。在北上广深成交量和房价不断上升且特大城市人口调控下，北上广深的限购政策或许尚未过时，因此取消的可能性并不大，而大部分城市房地产限购和限贷的意义不大，因此可以期待明年更多城市取消限购或限贷政策。而对于特大城市来说，目前二手房市场需求大于供给，一些对于二手房市场的限制政策可能会得到修正，比如对于二手房个税的优惠限制或对于限购微调。
路径四：通过扩大政府购买消化。
第一，明年政府收购力度将加大，重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场。目前，政策性适用房主要通过政府划拨土地、减免税费和开发商配建代建政府回购的方式进行。受制于资金和购买规模等问题，政府购买存量商品房筹集政策性住房还未在全国范围推广，财政部已经鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设。商品房与棚改房打通将体现在以货币化安置的方式进行，居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿；商品房与公租房的打通，体现在政府收购存量商品房，并尽量不再新建。
第二，国家住房银行设立的条件已基本具备，还需要高层次顶层设计。国家住房银行与国开行的住房金融事业部不同，主要是针对中低收入人群购房，以住房公积金制度为基础设立的政策性住宅金融机构。住房银行的目的在于稳定房地产市场、增加住房消费需求，可以提供低利率资金，能够缓解中低收入者的购房压力。
2016最有可能出台的房地产五大救市政策
2015年，中央定调稳定住房消费，支持自住和改善需求，政策侧重千方百计去库存：供应端，控制土地供应；需求端，降首付、降利息、放宽公积金、调税费。整体效果显著，土地无序供应得到有效节制，市场成交量显著上升，部分城市库存压力显著缓解。但是，政策效应持续时间不长，全国库存压力问题仍悬而未决，特别是需求疲软的三四线城市库存问题更为显著。 我认为2016年仍然是房地产的政策年，以下几个政策极有可能成为救市的主力政策。
第五位、政府收购商品房用作保障房
效果：★★★ 落地时间：随时
收购商品房用作保障房从理论上来说，对于库存较大的城市，短期内可以有效降低库存。但这条政策对政府财政实力要求较高，此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小，因此该政策效果可能一般。
第四位、各城市执行土地供应的“有供有限”政策
效果：★★★☆ 落地时间：随时
库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地，每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。
第三位、农民工全面纳入城市购房优惠体系
效果：★★★★ 落地时间：随时，各地按需落地
各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁，包括：1）加快户籍制度改革进度，解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题；2）将农民工纳入公积金缴纳体系；3）个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施，对增加有效需求，推动楼市中长期稳定有较大作用。
第二位、房贷利息抵扣个税
效果：★★★★★ 落地时间：最早下半年
该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，短期内，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。
第一位、首套房首付款比例降至10%
效果：★★★★★☆ 落地时间：随时
首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。而对于市场各方的担心，我认为，中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招！
发表于 2015-12-25 09:53:34
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