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标题: 从土拍的这些重要指标，看懂未来小区可能是什么样？ [打印本页]

作者: 零距离房产 时间: 2020-7-31 11:59
标题: 从土拍的这些重要指标，看懂未来小区可能是什么样？
在刚刚过去的7·29土拍，顺庆区清泉坝C-1-2地块拍出了739万/亩的单价，楼面单价高达4434元/㎡，刷新了南充2020年迄今为止土拍最高成交单价、最高楼面价双项纪录。

地产圈沸腾，购房者关心，大家纷纷变身吃瓜群众，强势围观。但热闹之后，只留给大家一则成交公告，这则成交公告的后续到底代表着一个什么样的小区呢？

我们从土拍结果的重要指标中，一起来看看一宗土地大致会建出什么样的小区。

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容积率

假如容积率 1.5-2.0
低容积率项目在整个南充市场上是比较稀缺的，这些项目大多以打造联排别墅、低密度花园洋房等高端产品为主，同时布局部分小高层或高层。

比较典型的例子如昌信·万卷山河，容积率1.56，打造定制级合院别墅、定制级双拼别墅等高端改善产品，重点打造6-10层小高层板式洋房，整个项目仅3栋高层住宅。

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△昌信·万卷山河

假如容积率2.0-3.0

则可能会出现高层刚改、改善类小高层、高低配纯改善等多种项目。
比较典型的高低配改善项目例子是龙湾·凤凰台。

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△龙湾·凤凰台

假如容积率3.0-4.0
则比较常出现高低配刚改项目、纯高层刚需项目。
比较典型的如阳光江山公园城。

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△阳光·江山公园城

开发商

一般开发商在产品打造上都有些自己的特点，比如恒大多打造精装产品，阳光偏爱刚需项目等，甚至有些开发商不同项目在户型设计上都大同小异。当然，这并非绝对，只是说新项目可能出现与老盘类似的情况。

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楼面价

南充土地市场的楼面价在土拍阶段跟地段挂钩最明显，后期则跟房价挂钩最直接。

一般来说，房价与土地楼面价大约是2倍的关系，再浮动个10%，即1.8~2.2倍，但如果拿地时间较早，等到销售阶段所在区域已经出现了重大利好，形成了较大的对比差，上浮空间则还要增大。从楼面价的估算，大致可以知道一个项目的售价是否在自己的能力承受范围内。

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综合以上几个因素，我们基本就可以知道，一块土地拍卖成交后，未来小区的雏形，以及是否可以考虑入手。

作者: 平常心- 时间: 2020-7-31 17:22
小区绿化好的很加分的

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