不少购房者在买房时，经常从置业顾问嘴里听到“住宅”、“公寓”等字眼，这时往往就有人在心里咆哮，住宅和公寓到底有什么区别，买哪个更合适？对于这个问题，从特点和区别上为大家做一下整理。
商住公寓，通常指的是产权为40年和50年的非住宅物业，一般有酒店式公寓、普通公寓、商务公寓等。现在的情况是，从产权的角度来说，它们的确属于公寓，但从服务的角度来说，它们还有较大的提升空间。下面一张图来看懂公寓的分类：
而住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。而他们两者之间的区别在于：
一、土地性质不同住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其它性质用地上。
二、产权年限不同住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年。
三、建筑百分比不受限制在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比是有限制要求的。
四、贷款方式不同和首付不同如果公寓性质属于商业地产的话，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。
五、公寓不享受就近入学公寓是不带有学位的，就算有名校相傍，业主的子女也无法享受名校就读资格。名校学位优势备受市场宠爱，升值潜力大，但公寓无法却“无福消受”，因此，名校路段内的公寓与住宅，在价格以及升值空间上的差别会很大。
六、公寓不能落户公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的要求不同，有些地方也是可以落户的。
七、公摊面积不同住宅的公摊面积在17%-22%，公寓一般在30%左右。
八、水电费计算不同公寓楼水电费按商用计算，而普通住宅的水电费按民用算。一般公寓是不通天然气的。目前南充市场在售的公寓产品：
对于南充公寓产品是否能买，我们的建议是：1、房价必须要在5年内实现翻番；2、房租收益基本实现10-15年内回本。
投资看回报，公寓的投资门槛不高，不受限购限贷制约，是一种稳定的低回报投资，溢价率低，依靠的是租金的长期回报。投资者购买时，需考虑地段，交通与生活配套，以及所属品牌的运营能力等综合因素。在面对“高回报率”及“回购”等宣传承诺时，也应当仔细，关注合同细节，把问题细致化，以保障自身利益。
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